Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bức giao thiệp bất động sản phê duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật Nasco Express quan trọng này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự đồng tình từ dư luận. Trong đó, nổi bật nhất là quy định liên can đến giao thiệp bất động sản phải phê chuẩn sàn giao tế.
Nasco Express phải thông qua sàn có thực thụ cấp thiết? - Ảnh 1." type="photo" w="1507" width="" height="">
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội chuẩn y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng tổn phí cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Nasco Express dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao dịch bất động sản phải thực hiện duyệt sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao thiệp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng Nasco Express của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao thiệp bên ngoài bán được, nguyên do là do Nasco Express viên chức của họ có sự am hiểu và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang nỗ lực giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao tiếp bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao thiệp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao tiếp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự Nasco Express tổ chức được).”
ngoại giả, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tế cũng cần cụ thể hơn: Thế nào là có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng đề nghị? Kể cả sàn giao dịch trực tiếp và điện tử.
Nasco Express w="1507" width="" height="">
giao thiệp bất động sản phê chuẩn sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng can dự đến Nasco Express quy định giao thiệp bất động sản Nasco Express buộc qua sàn giao tế, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia Nasco Express độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên tham gia giao thiệp là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này Nasco Express thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Nasco Express song song, Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển Nasco Express nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ bắt buộc phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính xác thực, hợp pháp của giao kèo, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao tiếp tuân đúng các quy định luật pháp có liên quan đến việc thực hiện hiệp đồng, Nasco Express giao tiếp; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi Nasco Express ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao thiệp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên Nasco Express có bổn phận đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao du; nếu không đủ điều kiện giao thiệp thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một đa số với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương thuyết, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao thiệp bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định buộc giao tiếp bất động Nasco Express sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hành, tăng hoài tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do tổn phí trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản tấm doanh nghiệp , người dân phải Nasco Express giao tế phê chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ Kinh doanh và chọn lọc hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do chừng thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Nasco Express Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc bức giao du bất động sản phê chuẩn sàn giao dịch là không cần thiết. Tuy nhiên, Nasco Express theo ông Nguyễn Mạnh Nasco Express Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hành duyệt sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, ăn nhập với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi. chính đáng của người dân để làm trung tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, phải trước đây sàn giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao thiệp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao tế bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao thiệp bất động sản qua sàn cũng như giao du qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự định thông qua vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |